Catella Logistikkarte Europa 2022

Dass die Transport-, Verkehrs- und Logistikbranche weiter systemrelevant sein wird, erschließt sich dieser Tage vielen Menschen mit Blick auf die geopolitische Situation. Mehr noch, das Unterbrechen und Umleiten von Transportströmen wird, das war eine Lehre aus dem 1. Covidjahr 2020, zu einer kurzfristigen Erhöhung von Lagerkapazitäten führen. Weniger die „Last-Mile“-, denn die „Nearshore“-Funktionen werden hier im Vordergrund stehen. In der nüchternen ökonomischen Sprache heißt das: „weiter ein dynamischer Wachstumsmarkt“.

An dieser Stelle muss aber auch ein „Aber“ in die Analyse einfließen, denn die ersten, deutlichen Risikoaufschläge von Finanzierern bei Projektentwicklungen und Bestandsobjekten in diesem Segment und die grundsätzliche Risikoanpassung an die politisch-ökonomische Lage werden die Vervielfältiger bzw. Renditen unter Druck setzen. Zusätzlich führt der starke Anlagedruck institutioneller Investoren zu einer größeren Risikobereitschaft: Leerstände werden nicht als Risiko sondern Chance gesehen und führen zu erheblichen Preisaufschlägen; langfristige Mietverträge erzielen niedrigere Preise als Kurzläufer oder Leerstände. Insgesamt erhöht sich damit das Risikoprofil deutlich und kann zu einer Blasenbildung beitragen.

Im Herbst 2022, so unsere Prognose, werden wir eine neue Renditelandschaft in Teilen Europas vorfinden. Aktuell möchten wir Ihnen einen Überblick geben zum 1. Quartal 2022 und den Erwartungen an die Logistikmärkte Europas – wie immer in einem vergleichenden Überblick, mit insgesamt 112 Regionen.

• Die europäische Spitzenmiete liegt aktuell bei durchschnittlich 5,81 €/m² und reicht von 3,75 €/m² in Saragossa bis 16,40 €/m² in London. Seit unserer letzten Marktübersicht im Oktober 2021 sind die Spitzenmieten für Logistikimmobilien über alle 112 untersuchten Märkte hinweg um durchschnittlich fast 3 % gestiegen.
• Besonders deutlich war der Anstieg in Eindhoven (+18 %), Venlo (+17 %), Brüssel (+9 %), Straßburg (+10 %), Bologna (+10 %) und Prag (+8 %).
• Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs im Logistiksegment ist eine Renditekompression über alle Märkte hinweg zu beobachten. Die europäische Spitzenrendite beträgt im Durchschnitt jetzt 4,68 %, was 30 Basispunkte niedriger ist als bei der Analyse vor 6 Monaten.
• Die niedrigsten Nettoanfangsrenditen, die für die teuersten Logistikstandorte Europas sprechen, finden sich in den deutschen A-Lagen (3,00 %-3,40 %) sowie in Venlo (3,20 %), Paris (3,20 %) und London (3,00 %). Es scheint nur eine Frage der Zeit zu sein, bis die Spitzenrenditen in den Top-Lagen unter die 3 %-Marke fallen.
• Die derzeit starke Nachfrage nach Logistikimmobilien zeigt sich auch am Transaktionsvolumen innerhalb der einzelnen Länder. So wurde in Deutschland ein Logistiktransaktionsvolumen von 9,6 Milliarden Euro und in Großbritannien von 19,7 Milliarden Euro verzeichnet, was jeweils einen Rekordwert darstellt.
• Insgesamt wurde über die untersuchten Märkte hinweg ein Investitionsvolumen von fast 60 Milliarden Euro verzeichnet, was auch auf europäischer Ebene ein neues Rekord-Transaktionsvolumen darstellt.

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Quelle und Bildquelle: Catella Real Estate AG