Kreditkonditionen stabilisieren sich weltweit, besonders in Deutschland

Die Ergebnisse des RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das vierte Quartal 2023 zeigen, dass der Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI) für das vierte Quartal 2023 mit -15 weitgehend auf dem Niveau des dritten Quartals (-16) lag. Es ist bezeichnend, dass sich diese globale Kennzahl seit Mitte 2022 kaum verändert hat. Ein ähnliches Bild ergibt sich beim Investorenindex (Investment Sentiment Index, ISI), der unverändert bei -18 lag und bei der Mieternachfrage (Occupier Sentiment Index, OSI), die ebenfalls unverändert einen Wert von -13 verzeichnet.

Wie zu erwarten, ergeben sich interessante Entwicklungen, wenn die Zahlen auf regionaler Ebene betrachtet werden. So hat sich beispielsweise der CPSI sowohl in Nord- und Südamerika (von -10 auf -7) als auch in Europa (-25 auf -21) nur geringfügig verbessert, obwohl sich der Tenor hinsichtlich der Zinsaussichten deutlich geändert hat. Bei der Veröffentlichung der Q3-Ergebnisse wies die RICS auf das Mantra „höher für länger“ hin. Seitdem erwarten die Geldmärkte eine schnellere Wende im Zinszyklus, unterstützt durch etwas günstigere Inflationsdaten.

Ohne die Auswirkungen des Umschwungs bei den Erwartungen hinsichtlich der geldpolitischen Aussichten und der Verbesserung der Kreditbedingungen in einigen Märkten überbewerten zu wollen, scheinen diese Faktoren doch eine Rolle bei den Entwicklungen gespielt zu haben. Die deutlichste Verbesserung (auch wenn der Wert immer noch geringfügig negativ ist) ist in Nord- und Südamerika zu verzeichnen, wo der Nettosaldo der Befragten, die eine Verschärfung des Kreditklimas meldeten, von -43 % auf -6 % zurückging. Besonders in den USA ist ein deutlicher Stimmungsumschwung zu verzeichnen (Rückgang von -50 % auf -10 %), der den milderen Ton der der Fed widerspiegelt.

Bei der Frage, wo sich der Immobilienmarkt im Zyklus auf globaler Ebene befindet, geben aktuell 46 % der Befragten an, dass er immer noch in einer Abschwungphase ist, weitere 23 % gehen davon aus, dass sich der Markt nun am Tiefpunkt des Zyklus befindet. Die Vergleichsergebnisse aus Q3 liegen bei 55 % und 19 % (Q2: 58 % und 14 %). Inzwischen ist der Anteil der Umfrageteilnehmer, die sagen, dass sich der Markt in der Aufschwungphase befindet, leicht von 21 % auf 24 % gestiegen.

Sowohl die Zahlen der Nutzer als auch der Investoren belegen weiterhin eine deutliche Divergenz bei den Sektorentrends. In beiden Bereichen ist die Nachfrage nach Industrieimmobilien leicht positiv, während die Werte für Büro- und Einzelhandelsimmobilien negative Werte aufweisen, wenn auch etwas geringer als zuvor.

Die aktuellen Ergebnisse für Europa bleiben durch die anhaltend schwache Konjunktur auf dem gesamten Kontinent beeinträchtigt. Die restriktiven geldpolitischen Vorgaben belasten die Anlegernachfrage, obwohl die Zinssätze nach allgemeiner Ansicht ihren Höchststand erreicht haben. Auch wenn eine knappe Mehrheit der Befragten eine Abschwächung des Marktes sieht, stieg der Anteil derer, die der Meinung sind, dass die Talsohle des aktuellen Immobilienzyklus erreicht ist.

Sowohl das Mieter- als auch das Investitionsklima sind mit -17 bzw. -25 weiterhin im negativen Bereich, auch wenn die aktuellen Werte geringfügig weniger negativ ausfallen als zuvor (Q3: -19 bzw. -31). Somit signalisieren beide Indikatoren weiterhin eine gedämpfte Gesamtlage, wie sie sich auch im vergangenen Jahr zeigte. Aufgeschlüsselt nach Ländern, weisen alle Märkte negative Werte auf, wobei die Ergebnisse für Frankreich (-31) und Deutschland (-35) besonders schwach ausfielen. In beiden Ländern geht die Mieternachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen stark zurück. Dies geht mit einem weiteren Anstieg der Leerstände in diesen Marktsegmenten ein.

Die Kapitalwerterwartungen für die nächsten 12 Monate sind in den meisten europäischen Ländern negativ. Dennoch gibt es ein einige Ausnahmen. Zypern und Portugal verzeichnen sogar leicht positive Erwartungen und die Befragten in Rumänien, Griechenland und Bulgarien gehen von einem sich nicht verändernden Bild aus. Am anderen Ende der Skala werden relativ starke Rückgänge in Polen, Frankreich, Deutschland, der Tschechischen Republik und den Niederlanden im kommenden Jahr erwartet.

Der Gesamtindex CPSI für Deutschland steigt im vierten Quartal leicht von -38 auf -35. Im Vorquartal gaben 77 % der Befragten an, dass sich der Zyklus in einer Abschwungphase befindet, jetzt sind es 67 %. Waren es im dritten Quartal 21 % der Befragten, die angaben, den Tiefpunkt im Zyklus erreicht zu haben, sind es aktuell 31 %. Die Investorenstimmung verbessert sich von -44 auf -35 und ist nach sechs Mal in Folge auf dem gleichen Wert wie die Mieterstimmung, der von -32 auf -35 nachgegeben hat.

Die Investorennachfrage über alle Assetklassen steigt und erreicht ein Nettosaldo von -43 % (Q3: -51 %). Bei Büroimmobilien verbessert sich der Nettosaldo und verzeichnet jetzt einen Wert von -58 % (Q3: -73 %). Bei Industrieimmobilien steigt der Wert leicht von -25 % auf -23 %. Auch der Nettosaldo bei Einzelhandelsimmobilien erhöht sich von -56 % auf -47 %. Der Nettosaldo der Nutzernachfrage über alle Assetklassen hinweg fällt hingegen ab und erreicht im vierten Quartal einen Wert von -40 % (Q3: -37 %). Dabei fiel die Nutzernachfrage nach Büros weiter von -55 % auf -59 %.

Bei der Einschätzung von Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort haben sich kaum Veränderungen ergeben; als teuer schätzen ihn 66 % (Q3: 67 %) ein, und die Zahl derer, die den Standort als günstig bewerten stieg leicht von 12 % auf 14 %.

Quelle: Royal Institution of Chartered Surveyors