Segro: Ergebnisse für das Jahr 2023

Wachstum bei Mieten, Erträgen und Dividenden unterstützt durch positive Nutzermärkte und aktives Asset-Management

Die Vermietungsmärkte blieben während des gesamten Jahres 2023 positiv und unterstützten eine starke operative Leistung, die das Wachstum von Erträgen und Gewinnen vorangetrieben hat, wobei die Dynamik bis 2024 anhielt. Erhebliche Fortschritte bei dem Erreichen der „Responsible SEGRO“-Ziele, einschließlich des vorzeitigen Erreichens unserer CO₂-Reduktionsziele und eines starken Anstiegs unserer Photovoltaik-Kapazität im Laufe des Jahres. SEGRO ist gut aufgestellt, um weiter zu wachsen – denn die Bewertungen der Assets haben langsam die Talsohle erreicht, die Mieten steigen weiter und Entwicklungen bieten eine verbesserte Rentabilität bei einer Kostenrendite von sieben bis acht Prozent.

David Sleath, Chief Executive von SEGRO, kommentierte die Ergebnisse mit den Worten:

„SEGRO hat 2023 trotz des schwächeren makroökonomischen Umfelds eine starke operative Leistung erbracht. Deutliche Mietsteigerungen im Bestandsportfolio und unsere profitablen Entwicklungen haben zu einem weiteren Wachstum der Erträge und der Dividende geführt.

Im vergangenen Jahr haben die strengeren monetären Bedingungen zu einem leichten, renditebedingten Bewertungsrückgang geführt; wir sind jedoch durch das anhaltende Mietwachstum in unseren Märkten beruhigt. Die Markterwartungen hinsichtlich niedrigerer Zinssätze, sofern diese anhalten, bilden einen positiven Hintergrund für eine Erholung der Stimmung auf dem Investmentmarkt im weiteren Verlauf des Jahres.

Wir gehen davon aus, dass wir in den nächsten drei Jahren unsere Mieterträge um mehr als 50 Prozent steigern können – durch Neuvermietung aktuell vermieteter Flächen, Vermietung leer stehender Einheiten und Entwicklung neuer Flächen. Darüber hinaus bieten unser außergewöhnlicher Grundstücksbestand, die anhaltende Nachfrage der Nutzer und das begrenzte Angebot erhebliche zusätzliche Möglichkeiten für profitables Wachstum.“

Highlights

• Günstige Nutzermärkte sowie unsere Kundenorientierung und unser proaktives Portfoliomanagement führten im Berichtszeitraum zu neuen Nominalmieten in Höhe von 101 Millionen Euro (2022: 113 Millionen Euro), einschließlich neuer Vorvermietungsverträge in Höhe von 31 Millionen Euro, sowie zu einem durchschnittlichen Anstieg von 31 Prozent bei Mietüberprüfungen und -verlängerungen.
• Anstieg der Nettomieteinnahmen um 12,5 Prozent auf 675 Millionen Euro (2022: 600 Millionen Euro), angetrieben durch die Fertigstellung von Entwicklungsprojekten und ein starkes flächenbereinigtes Mietwachstum von 6,5 Prozent.
• Bereinigter Gewinn vor Steuern in Höhe von 470 Millionen Euro – 6,0 Prozent höher als im Vorjahr (2022: 444 Millionen Euro). Das bereinigte EPS stieg um 5,5 Prozent auf 37,6 Cent (2022: 35,7 Cent).
• Der bereinigte Nettoinventarwert je Aktie sank um 6,1 Prozent auf 1.043 Cent (31. Dezember 2022: 1.111 Cent), was einen Rückgang der Portfoliobewertung auf vergleichbarer Basis um 4,0 Prozent widerspiegelt (2022: Rückgang um 11,0 Prozent), der auf eine zinsbedingte Renditeerhöhung zurückzuführen ist. Dies wurde teilweise durch ein Wachstum des Mietwerts (ERV) von 6,0 Prozent, Asset-Management-Initiativen und Entwicklungsgewinne ausgeglichen.
• Kapitalinvestitionen in Höhe von 1.071 Millionen Euro (2022: 1,5 Milliarden Euro) in Erschließung und Grundstückskäufe, abzüglich 409 Millionen Euro an Veräußerungen, die im Laufe des Jahres deutlich über dem Buchwert abgeschlossen wurden.
• 58 Millionen Euro an potenziellen neuen Spitzenmieten aus 625.700 m² fertiggestellter Flächen, die mit einer Rendite von 7,0 Prozent auf die Kosten (ohne vorfinanzierte Projekte) erzielt wurden. 87 Prozent davon sind bereits an Kunden aus den verschiedensten Branchen vermietet.
• Anhaltende Dynamik in der Entwicklungspipeline mit 623.900 m² im Bau befindlichen oder in fortgeschrittenen Verhandlungen befindlichen Projekten, die einem Mietpotenzial von 82 Millionen Euro entsprechen, von denen 73 Prozent bereits vorvermietet sind oder voraussichtlich vorvermietet werden. Die erwartete Kostenrendite für diese Projekte beträgt 7,4 Prozent.
• 103 Millionen Euro Erfolgsprämie vom SELP-Joint-Venture auf der Grundlage der zehnjährigen IRR von 12,7 Prozent, die deutlich über der Hurdle Rate lag, was zu einem Nettovorsteuergewinn von 51 Millionen Euro für SEGRO führte (nicht im bereinigten Gewinn enthalten).
• Starke Bilanz mit Zugang zu 2,2 Milliarden Euro verfügbarer Liquidität und einem moderaten Verschuldungsgrad, der sich in einem LTV von 34 Prozent zum 31. Dezember 2023 widerspiegelt (31. Dezember 2022: 32 Prozent). Durchschnittliche Fremdkapitalkosten zum 31. Dezember 2023 von 3,1 Prozent und eine Zinsdeckung von 3,0x.
• Dividende für das Gesamtjahr 2023 um 5,7 Prozent auf 32 Cent erhöht (2022: 30,2 Cent). Die Schlussdividende stieg um 4,9 Prozent auf 22 Cent (2022: 21 Cent).

Ausblick

SEGRO verfügt über eines der hochwertigsten, am besten gelegenen und modernsten paneuropäischen Portfolios von Logistikimmobilien mit einem vielfältigen Kundenstamm. Der strategischer Fokus liegt darauf, sicherzustellen, dass sich die Immobilien an den Standorten mit dem geringsten Angebot befinden und einen Standard aufweisen, der sie für die Nutzer sehr attraktiv macht – wodurch sie ein überdurchschnittliches langfristiges Mietwachstum und eine überdurchschnittliche Gesamtperformance erzielen können.

Mit Blick auf 2024 stellte Segro fest, dass die makroökonomischen und geopolitischen Unsicherheiten zwar nach wie vor hoch sind, die Inflation in den vergangenen Monaten jedoch stark zurückgegangen ist und die Preisgestaltung an den Kapitalmärkten nun darauf hindeutet, dass die Zinssätze ihren Höhepunkt erreicht haben. Wenn diese Entwicklung anhält, bietet das einen positiven Hintergrund für eine Erholung der Stimmung am Investmentmarkt im weiteren Verlauf des Jahres.

Der Vermietungsstand entspricht in allen Märkten dem Niveau vor der Pandemie oder liegt sogar darüber. Unterstützt wird dies durch die wichtigsten strukturellen Triebkräfte der Nutzernachfrage, die nach wie vor stark ausgeprägt sind: Daten und Digitalisierung, Optimierungen der Lieferketten, Nachhaltigkeit und Urbanisierung. Das gibt Vertrauen in die Aussichten für ein anhaltendes Mietwachstum im Einklang mit unserer mittelfristigen Prognose von zwei bis sechs Prozent pro Jahr, insbesondere da das Angebot kurzfristig aufgrund der geringen Leerstände und der begrenzten Kapitalverfügbarkeit für Entwickler eingeschränkt bleibt; und längerfristig, da die öffentliche Politik, insbesondere in städtischen Gebieten, weiterhin den Wohnungsbau gegenüber der industriellen Nutzung bevorzugt und die Nutzung von Grüngürteln stark einschränkt.

158 Millionen Euro unseres zukünftigen Einkommenswachstums werden durch Mietsteigerungen nach Neuvermietungen innerhalb unseres bestehenden Portfolios untermauert, das sind etwa 20 Prozent unserer derzeitigen Mieteinnahmen. Der größte Teil dieser Umwandlung findet im Vereinigten Königreich statt und wird durch die alle fünf Jahre stattfindende Überprüfung der Mieten auf dem freien Markt erfasst, während wir bei mehr als der Hälfte unserer Mietverträge (hauptsächlich in Kontinentaleuropa) weiterhin von indexgebundenen Erhöhungen profitieren werden.

Darüber hinaus bieten die hochwertige Grundstücksbank mit einem Potenzial für zusätzliche Mieteinnahmen von über 449 Millionen Euro die Möglichkeit, die Nachfrage der Nutzer durch weitere Entwicklungen zu befriedigen, darunter 24 Rechenzentrumsprojekte mit einem Potenzial für neue Kapazitäten von 1,2 GW. Die starke Bilanz ermöglicht finanzielle Flexibilität, um in einer Zeit zu investieren, in der die Baukosten sinken und das Angebot an neuen konkurrierenden Produkten gering bleibt. Diese Entwicklung eröffnet daher weiterhin profitable Wachstumschancen, wie die steigenden Entwicklungsrenditen von sieben bis acht Prozent zeigen.

Insgesamt ist Segro der Ansicht, dass das derzeitige Marktumfeld eine attraktive Gelegenheit für rentable mittelfristige Investitionen bietet, einschließlich der Möglichkeit, die Durchgangsmieten in den nächsten drei Jahren um mehr als 50 Prozent zu steigern. SEGRO ist daher gut positioniert, um attraktive Renditen und ein kontinuierliches Wachstum von Gewinn und Dividende zu erzielen.

Quelle: SEGRO plc