Deutscher Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkt:

Internationale Investoren auf Suche nach Upside-Potenzialen

• Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen von 4,4 Milliarden Euro (plus zwei Prozent im Vorjahresvergleich)
• Ausländische Investoren setzen großes Vertrauen in den deutschen Markt und dominierten das Transaktionsgeschehen
• Spitzenrendite stieg im dritten Quartal erneut leicht um 0,1 Prozentpunkte auf 4,5 Prozent

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete in den ersten drei Quartalen 2024 ein Investitionsvolumen von 4,4 Milliarden Euro. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum bedeutet das einen leichten Anstieg um zwei Prozent. Der Anteil von Portfoliotransaktionen stieg deutlich um zwölf Prozentpunkte auf 50 Prozent an. Mit 2,27 Milliarden Euro hatten Großdeals ab 100 Millionen Euro einen Anteil von 51 Prozent am Transaktionsvolumen (plus zwölf Prozentpunkte). Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hat sich zuletzt deutlich verändert. Das Transaktionsvolumen mag im Vorjahresvergleich stabil geblieben sein, aber deutsche Investoren sind deutlich zurückhaltender geworden. Stattdessen wurden internationale Investoren aktiver, welche bei Core jedoch eine geringere Zahlungsbereitschaft haben, was die Spitzenrendite ansteigen ließ. Auch deswegen beobachteten wir einen Fokus auf Objekte mit Upside-Potenzial – sei es in Form von Underrent, Nachverdichtung oder fehlende Verlängerungsoptionen“, sagt Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.

Das Transaktionsvolumen im Core-Bereich reduzierte sich im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2023 um 52 Prozent. Damit ging der Anteil um 32 Prozentpunkte auf 28 Prozent zurück.

Im Vorjahresvergleich stieg der Anteil internationaler Investoren um 29 Prozentpunkte auf 72 Prozent. Stärkste internationale Käufergruppe waren US-amerikanische Investoren, die mit 1,15 Milliarden fast ein so großes Investitionsvolumen aufwiesen wie Investoren aus Deutschland mit 1,23 Milliarden Euro. Aktiv waren zudem Investoren aus Kanada, Singapur, Tschechien und Isreal, die zusammen auf eine Milliarde Euro kamen.

Gemessen am Käufertyp stellten Asset- und Fondsmanager mit 1,44 Milliarden Euro die aktivste Gruppe dar (plus 86 Prozent), gefolgt von Immobilienaktiengesellschaften beziehungsweise REITs (plus 278 Prozent auf 1,17 Milliarden Euro). Mit 1,12 Milliarden Euro (ein Anstieg um 23 Prozent) stellten Corporates die größte Verkäufergruppe. Etwa 440 Millionen davon entfielen auf Sale-and-Lease-Back-Transaktionen.

„Unser Bewertungsteam erhält ebenfalls viele Anfragen von Unternehmen, die den Wert ihrer selbstgenutzten Objekte besser einschätzen wollen, um mögliche Portfoliobereinigungen durchzuführen und das Schaffen von Liquidität zu ermöglichen“, sagt Kristine Kühn, Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

Leichter Renditeanstieg trotz Zinssenkung

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni 2024 die Zinsen zum ersten Mal seit fünf Jahren gesenkt hat, ist nun vor kurzem der zweite Schritt beim Hauptrefinanzierungszins auf 3,65 Prozent erfolgt – weitere Schritte zur Senkung sind in diesem Jahr noch denkbar.

Finanzierungszinsen (Euro-Swap-Mitte) lagen zum Ende des dritten Quartals bei rund 2,3 Prozent und damit knapp einen Prozentpunkt unter dem Wert vor einem Jahr. Die langfristigen Zinsen, wie etwa die Renditen zehnjähriger Staatsanleihen, haben hingegen ihren Höchststand überschritten und sollten in den kommenden Quartalen allmählich weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke sinken.

„Damit lassen sich mit Immobilieninvestitionen wieder attraktive, risikoadjustierte Renditen erzielen. Immobilieninvestments werden zunehmend attraktiver und bieten eine echte Alternative zu Staatsanleihen“, sagt Linsin.

Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe lag Ende September knapp über der Zwei-Prozent-Marke und damit rund 0,9 Prozentpunkte über dem Wert zum Vorjahreswert. Daraus ergibt sich ein Spread von rund 2,5 Prozentpunkten gegenüber erstklassigen Logistikimmobilien, deren Spitzenrenditen entsprechend bei 4,5 Prozent lagen (plus 0,1 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorquartal und plus 0,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum).

Prognose für das Gesamtjahr 2024

„Ähnlich wie 2023 zeichnet sich auch 2024 ein dynamisches Schlussquartal ab, sodass auch das Gesamtjahresergebnis in etwas auf dem Niveau von 2023 mit etwa sieben Milliarden Euro liegen dürfte“, sagt Oulds.

Transaktionsvolumen und Nettoanfangsrendite des Industrie- und Logistikimmobilieninvestmentmarkts Deutschland

Quelle und Bildquelle: CBRE GmbH