Deutschlands acht Top-Logistik-Standorte auf Aufholjagd

• Flächenumsatz in der Neuvermietung und Eigennutzung steigt um +17,2 %
• Mieter dominieren den Markt, Eigennutzer spielen weiterhin geringere Rolle

An den Top-8 Standorten in Deutschland sind im ersten Halbjahr 2024 zusammengerechnet von allen Marktteilnehmern rund 1,13 Mio. m² Flächen in Logistik- und Industrieimmobilien zur Miete oder Eigennutzung neu umgesetzt worden. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Analyse von Realogis.

Das Ergebnis entspricht einer Steigerung von 17,2 % bzw. 165.170 m² im Vergleich zum äußert schwachen Vorjahreszeitraum. Das erste Halbjahr 2023 war mit einem Delta von rund einer Million (auf 960.730 m²) Flächenumsatz in die Statistik eingegangen, im ersten Halbjahr 2022 lag dieser noch bei 2 Mio. m².

Zu den acht wichtigsten deutschen Märkten zählen die Metropolregionen Hamburg, Frankfurt, Berlin, München, Köln, Düsseldorf und Stuttgart sowie das Ruhrgebiet.

„Die Talsohle ist durchschritten, die Aufholjagd in den Märkten hat begonnen. Nach dem Jahresauftakt 2023, dem schwächsten ersten Halbjahr seit Beginn unserer Aufzeichnungen seit 2014, stellt der Flächenumsatz in den ersten sechs Monate 2024 eine Trendumkehr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum dar. Allerdings sollte dennoch darauf hingewiesen werden, dass es das zweitschwächste erste Halbjahr unserer Aufzeichnungen seit 2014 ist“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Dies spiegelt sich auch darin wider, dass der 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre aktuell um rund 22 % verfehlt wurde, allerdings weniger deutlich als im Vorjahreszeitraum. Der Schnitt liegt für H1 2024 bei 1,44 Mio. m² (H1 2023: 1,48 Mio. m², -35 %).

Aktuell sind Köln und München einzigen Märkte, die auf oder über dem jeweiligen 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre liegen. Köln übertrifft diesen um 37 %, München liegt nahezu gleichauf. Am deutlichsten wird der Schnitt durch Berlin mit -54 % unterboten, gefolgt von Hamburg mit -36 %, Stuttgart mit -32 %, dem Ruhrgebiet mit -26 %, Düsseldorf mit -11% und Frankfurt mit -6 %.

Positiver fällt die Betrachtung der Jahresveränderung aus: Hier kann insbesondere Köln deutlich zugewinnen (+140 % auf aktuell 174.100 m²), gefolgt vom Ruhrgebiet mit +78 % (auf 164.800 m²) und Frankfurt (+51 % auf 209.900 m²). Berlin (+18 % auf 135.000 m²) und Stuttgart (+17 % auf 65.200 m²) legen moderat zu, während Düsseldorf (-17 % auf 113.900 m²) moderat nachgibt. München bewegt sich leicht unterhalb des Vorjahresniveaus (-5 % auf 123.000 m²). Lediglich Hamburg gibt deutlicher nach mit -36 % auf 140.000 m².

Mieter dominieren den Markt, Eigennutzer spielen weiterhin geringere Rolle

„Der Großteil der Flächenabnahme in den Top-8 Märkten geht mit 95,2 % bzw. rund 1 Mio. m² auf Mieter zurück. Lediglich 5,6 % bzw. 53.700 m² des gesamten Flächenumsatzes entfallen in den ersten sechs Monaten auf Eigennutzer. Das ist immer noch eindeutig, im Vorjahr haben wir aber eine noch geringere Bedeutung der Eigennutzer beobachtet“, berichtet Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.

Im Vorjahr war das Verhältnis mit einem Anteil von 97,8 % bzw. 939.630 m² auf der Seite der Mieter und 2,2 % bzw. 21.100 m² auf der Seite der Eigennutzer noch eindeutiger. Vor 24 Monaten hingegen war im H1 2022 noch rund ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes aller Top-Märkte auf Eigennutzer zurückzuführen (bzw. 527.700 m²) und 73,3 % entfielen auf Mieter mit 1,47 Mio. m².

Big-Boxes auf Platz 1, Gewerbeparks verlieren deutlich an Umsatz

Bezogen auf die Gebäudeart haben sich Big-Box-Flächen mit einem Flächenumsatz von 489.700 m² bzw. einem Anteil 43,5 % an die Spitze gesetzt und sind gegenüber dem Vorjahresumsatz um einen Rang aufgestiegen (H1 2023: 332.300 m² bzw. 34,6 %). Unter allen Gebäudearten haben sie mit rund 157.000 m² bzw. 47,3 % auch das deutlichste Plus verbucht.

Auf dem zweiten Platz folgen die zuvor drittplatzierte Kategorie Sonstige Objekte mit 351.460 m² bzw. 31,2 %, was kommend von 261.233 m² einem Plus von 90.227 m² bzw. 34,5 % entspricht.

Nur Gewerbeparks haben im Jahresvergleich deutlich nachgegeben. Der Rückgang ihres Flächenumsatzes liegt bei -82.391 m² bzw. -22,4 % auf aktuell 284.740 m². Kommend von Rang 2 mit 367.131 m² bzw. 38,2 % verbüßen sie den deutlichsten Bedeutungsverlust (-12,9 Prozentpunkte am anteiligen Gesamtflächenumsatz).

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition auf Platz 1, aber mit deutlicher Zurückhaltung
Die führende Branche nach Flächenumsatz der Top-8 im abgelaufenen Halbjahr ist erneut Logistik/Spedition mit 398.200 m² bzw. 35,4 %, kommend von 317.485 m² bzw. 33 %. Das entspricht mit 80.715 m² bzw. 25,4 % dem zweitdeutlichsten Plus aller Branchen.

„Dennoch verdeutlicht der 5-Jahresschnitt von 538.040 m² die Zurückhaltung der Logistiker und Speditionen, die mit einem Minus von 26 % von allen Branchen am stärksten unter dem eigenen Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre liegt“, so Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Zweitplatziert ist nur knapp dahinter der Handel mit 388.600 m² bzw. 34,5 %. Kommend von 261.860 m² bzw. 27,3 % legt der Handel von allen Branchen am deutlichsten im Jahresvergleich des ersten Halbjahres 2024 zu (+126.740 m² bzw. +48,4 %). Trotz des deutlichen Zuwachses wird der 5-Jahresschnitt in Höhe von 486.871 m² um deutliche 20,2 % unterschritten.

Während im Vorjahr die Flächenabnahme zwischen dem klassischen Handel und dem E-Commerce beinahe gleich verteilt war, kommt es aktuell zu einer Verschiebung zugunsten des klassischen Handels. Die Unterkategorie kommt auf 246.000 m² und stellt damit nahezu zwei von drei umgesetzten Quadratmetern der Gesamtkategorie Handel (63,3 %). Kommend von 134.450 m² bedeutet dieses ein Plus von 111.550 m² bzw. 83 %. Dahinter folgt der E-Commerce mit 142.600 m² bzw. 36,7 %, kommend von 127.410 m² bzw. 48,7 % (+ 15.190 m²).

Auf dem dritten Rang folgt weiterhin Industrie/Produktion mit 226.300 m² bzw. 20,1 %, kommend von 258.470 m² bzw. 26,9 %. Damit verzeichnet diese Branche unter allen mit 32.170 m² bzw. 12,4 % den deutlichsten Rückgang im Jahresvergleich. Zugleich liegt sie von allen Branchen nach dem Handel mit 23,9 % am zweitdeutlichsten unter dem 5-Jahresschnitt (297.518 m²).

Letztplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 112.800 m² bzw. 10 %, kommend von 122.915 m² bzw. 12,8 %. Sie verliert mit 10.115 m² bzw. 8,2 % moderater an Flächenumsatz und liegt von allen Branchen dem 5-Jahresschnitt von 113.249 m² am nächsten und unterbietet diesen um weniger als 1 %.

„Das unterdurchschnittliche Halbjahresergebnis kann auf die Branchen Logistik/Spedition, Industrie/Produktion und Handel zurückgeführt werden kann, da alle in einem ähnlichen Ausmaß unter ihren jeweiligen 5-Jahresschnitten liegen“, so Stefan Imken, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH .

Am deutlichsten zu sehen ist das bei der Branche Logistik/Spedition (-26 %), gefolgt durch Industrie/Produktion (-23,9 %) und Handel (-20 %).

Großflächen mit 36 % Zuwachs
„Bei der Betrachtung der Größenklassen in allen Top-8 Märkten zeigt sich, dass Flächen ab 5.001 m² akkumuliert für zwei Drittel bzw. 64,4 % des gesamten Flächenumsatzes verantwortlich sind. Die Rangfolge der Flächensegmente bleibt unverändert zum Vorjahr“, berichtet Joel Adam, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH.

Großflächen ab 10.001 m² tragen insgesamt 452.200 m² bzw. 40,2 % bei. Kommend von 332.527 m² bzw. 34,6 % ist das ein deutlicher Zuwachs von 119.673 m² bzw. 36 %.

Einheiten zwischen 5.001 und 10.000 m² sind mit 273.085 m² bzw. 24,3 % für den zweitmeisten Flächenumsatz verantwortlich, kommend von 234.516 m² bzw. 24,4 %, was dem zweithöchsten Plus von 38.569 m² bzw. 16,4 % entspricht.

Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² steuern 163.050 m² bzw. 14,5 % und somit die viertmeisten Flächen bei (kommend von 126.295 m² bzw. 13,1 % ist dies ein Zuwachs von 36.755 m²). Kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² sind aktuell weiterhin drittplatziert, obwohl sie als einzige Größenklasse eine Flächenumsatzrückgang in Höhe von 38.197 m² verzeichnen (-18,8 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² sind letztplatziert mit 72.200 m² bzw. 6,4 %, was einem Plus von 8.370 m² bzw. 13,1 % entspricht, kommend von 63.346 m² bzw. 7 %.

Spitzenmieten in Top-8 Märkten weiterhin dynamisch

„Wir haben in allen Top-8 Märkten für Industrie- und Logistikimmobilien durchgehend steigende Spitzenmietpreise für Logistikimmobilien beobachtet“, sagt Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH.

Weiterhin erstplatziert nach Spitzenmiete ist München mit einem neuen Höchstwert mit 10,50 €/m² (H1 2023: 9,75 €/m², +7,7 %). Ebenfalls weiterhin auf demselben Rang ist Berlin: Mit 9,85 €/m² rangiert der Markt von den Top-8 auf Rang 2 (H1 2023: 9,00 €/m², +9,4 %). Drittplatziert ist weiterhin Stuttgart mit 8,40 €/m², gefolgt von Hamburg und Düsseldorf, welche gleichauf mit 8,25 €/m² sind (H1 2023: 8,00 €/m² bzw. +3,1 % und 7,50 €/m² bzw. +10 %).

Auf dem sechsten Rang folgt Köln mit 8,00 €/m² (H1 2023: 7,35 €/m², +8,8 %). Günstigste Märkte nach Spitzenmiete sind Frankfurt und das Ruhrgebiet: Frankfurt mit 7,90 €/m² (H1 2023: 7,60 €/m², +3,9 %) und das Ruhrgebiet mit 7,75 €/m² (H1 2023: 6,50 €/m², +19,2 %).

Die Mietpreissteigerungen liegen im Ruhrgebiet und Düsseldorf im zweistelligen Bereich, in den weiteren sechs Märkten ist die Verteuerungsrate einstellig. Nur in Stuttgart stagniert der Mietzins.

Bezogen auf die Durchschnittsmiete ist ebenfalls München mit 8,50 €/m² der teuerste Markt (kommend von 7,50 €/m², +13,3 %), gefolgt von Berlin mit 7,80 €/m² (H1 2023: 7,20 €/m², +8,3 %). Dahinter folgt Düsseldorf mit 7,00 €/m² auf Platz 3, kommend von 6,50 €/m², was einer Verteuerung von 7,7 % entspricht (Aufstieg um einen Rang).

Stuttgart steigt einen Platz auf den vierten Rang ab mit 6,90 €/m² (Seitwärtsbewegung). Weiterhin fünftplatziert ist Köln mit 6,85 €/m² (H1 2023: 6,30 €/m², +8,7 %), sechstplatziert weiterhin das Ruhrgebiet mit 6,50 €/m² (H1 2023: 6,10 €/m², +6,6 %). Am zweitgünstigsten in der Betrachtung der Durchschnittsmieten der Top-Standorte ist Frankfurt mit 6,30 €/m² vor Hamburg mit einer Durchschnittsmiete von 6,25 €/m², kommend vom vorletzten Rang mit 6,00 €/m² (+4,2 %).

Quelle und Bildquelle: REALOGIS Holding GmbH